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| 房 产 信 息 索 引 | ||||||||||||||||||||||||||
| 第六次加息加速房价下降行业洗牌 | |
| www.syhouse.net 2007-12-25 9:52:50 上虞房产网 | |
| 在市场连续三个月来尤其最近以来强烈加息预期中，12月20日晚些时候，市场终于迎来了2007年的第六次加息。中国人民银行宣布，从12月21日起的再次非对称式加息：金融机构一年期存款基准利率由现行的3.87%上调至4.14%，上调 0.27个百分点；活期存款基准利率由现行的0.81%下调至0.72%，下调0.09个百分点；其他档次存款基准利率相应调整，三个月期存款利率上调0.45个百分点，六个月期存款利率上调0.36个百分点。一年期贷款基准利率由现行的7.29%上调至7.47%，上调0.18个百分点；五年期以上贷款基准利率保持不变；其他档次贷款基准利率相应上调0.09个百分点。公积金贷款利率保持不变。 其前一次非对称式加息是第4次加息：8月21日晚间，央行宣布从8月22日立即执行的非对称式加息：金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。本文作者陈真诚认为，经过6次加息，无疑进一步压缩了银行的存贷利差。 中国人民银行有关负责人就2007年第6次调整金融机构人民币存贷款基准利率答记者问时说，2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势头，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有所加大。在国内物价水平存在上涨压力、国际环境趋于复杂的背景下，为引导公众通胀预期，发挥价格杠杆的调控作用，人民银行决定再次上调金融机构存贷款基准利率。此次利率调整，有利于防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。活期存款利率小幅下调0.09个百分点的目的是，由于活期存款的主要功能是用于即期支付结算，上述调整有利于引导居民等各类经济主体更多地存放短期定期存款，在保持存款流动性的同时，可以较快地得到更多的收益，提高应对物价上涨的能力。 第六次加息，真可谓在市场强烈的预期中姗姗来迟。此前，央行不断释放了诸多继续加息的信号。 12月11日下午，为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发<2007>359号，以下简称《通知》），为维护政策的严肃性和有效性，中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（即9月27日发布的“房贷新政”的补充通知），进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，重点明确了以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数等问题。对于普遍关注的第二套房究竟是按照家庭还是个人为单位认定的问题，明确了以家庭为单位。12月18日， “第二套房”新政细则发布一周时间，中国人民银行再次就房地产市场和房地产金融问题作出严厉表态。央行公布副行长刘士余在12月18日“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话中表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。目前，投资与炒房的行为较普遍。这是央行首次公开承认炒房问题的普遍性。央行明令要坚决取消房贷转按揭和加按揭贷款。再次发出强烈调控信号，在广泛针对通货膨胀预期的基础更明确地将问题直指房地产市场，直指投资炒房，直指目前已经与通货膨胀预期密切相关联的房价可能报复性反弹回涨的预期。 一度以来，中国经济持续多年高速增长，房价持续快速疯涨，房地产投资回报预期过高，人民币计价资产估值和投资回报预期拉升，贸易顺差拉大，人民币升值预期走高。而作为最主要投资外资和热钱来源地之一的美国，受次贷危机的影响，房价连续下跌，政府减息，美元贬值、美元成为相对弱势货币。 2007年12月11日，美联储降息25个基点，即商业银行间隔夜拆借利率由原来的4.50%下调至4.25%。这是今年9月18日和10月31日美联储两次降息后的第三次降息，给中国央行做出是否继续加息尤其大幅度加息的决策增加了干扰因素。 事实上，美元贬值、美元成为相对弱势货币、而中国存在着巨额的贸易顺差、人民币升值预期趋高的背景下，如果中国央行进一步加息尤其大幅度加息，就意味着人民币存入银行可获得更多的收益，就意味着美元等其他国际货币购买人民币的获利回报增多，则会将进一步拉升人民币升值预期，因为将更吸引更多的外资投资进入中国，吸引更多的热钱流入中国，更加大流动性过剩，进而可能进一步强化通货膨胀的预期，加大货币操作难度。所以，固然抑制通货膨胀成为了首要任务，但当前中国经济面要同时面对抑制通货膨胀、稳定就业、经济转型这三个相互矛盾，所以，是不是继续加息？就成为了两难的策略性问题了。 继香港金管局总裁任志刚日前指出，美国次贷危机问题严重程度超出不少人预期，并可能导致部分香港银行业绩见红（业绩增长为负）之后，香港政府经济顾问郭国全12月17日在出席一研讨会时指出，美国次贷危机已经演变成信贷市场的金融风暴，不应忽视其严重性。 目前，人民币升值预期正进一步加大，升值压力加大，美国次贷危机已经演变成信贷市场的金融风暴对中国经济的威胁加大。无疑的是，对于打击通货膨胀预期而言，加息的效果比上调存款准备金率要大得多，只是由于受国内外多元因素的影响，使加息已成为不得以而才为之的手段。不过，当面对打击通货膨胀预期及应对美国次贷危机已经演变成信贷市场的金融风暴所可能给中国带来的破坏与损失的现实紧迫性需要时，央行还是决定了继续加息，虽然同时伴随着因风险。 无疑是，对目前已经开始低迷的房地产市场、已经开始进入下降通道的房价来说，本文作者陈真诚认为，这次加息无异于在伤口上撒盐。 9月27日，中国人民银行、银监会紧急出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文件， “房贷新政”)。通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。房贷新政直接重创了房地产预期，加速了需求下降，对整个房市尤其房价走势产生了多米诺骨牌效应。 “房贷新政”一出台后，“十一”黄金周房市成交量就全面锐减，不少城市或楼盘项目开始出现“退房潮”。或是因为“房贷新政”及其后出台的补充细则的直接作用，到如今，全国房市已经普遍异变，房价不再有太多实际意义上的疯狂上涨。房地产市场，已由高度卖方市场向买房市场逆转，观望日浓，普遍遇寒。尽管有些城市有些楼盘还存在被人为地制造“空涨”的现象，但就全国大多数城市而言，在深圳、广州等城市的带领下，包括深圳、广州、东莞、上海、北京、成都、重庆、天津、长沙、武汉、东莞、南昌、西安等众多城市，价量齐跌或有价无市，房地产市场冷得直哆嗦，开发商不但加快推盘上市，更不乏有折扣优惠乃至直接降价促销者。 12月14日CCTV“经济半小时”报道，广州楼盘各种各样的打折促销以及五花八门的已轰轰烈烈上演，从11月中旬开始，广州市的各大楼盘就想出了各式各样的名目来打折促销，尤其是富力地产旗下5个楼盘全部实行送60年物业费，送全额住房税费等活动。广州售楼处门可罗雀，业内称半数楼盘实降价20%。 12月15日，广州市国土房管局向国务院相关部委组建的高规格联合调查组汇报了广州房价的最新数据。从广州市国土房管局向国务院检查组提交的汇报材料中获悉，广州最新的官方统计数据表明，广州11月份一手房成交价格均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度9.9%。广州市国土房管局表示，近期广州的土地市场也出现了明显降温迹象，地价已回落到2006年同期水平。从统计数据来看，广州楼市供大于求的市场格局正在形成。 12月13日CCTV“经济半小时”报道，深圳房市价跌量缩，炒房人陷入进退两难困境，有楼盘最高降幅已达四成。随着中天置业、长河地产等地产中介的轰然倒下，更加速了房价一度高居榜首的深圳房价下跌，类似于"四房送10万，三房送8万"这样的广告语遍布媒体、网站。12月14日CCTV报道，深圳有些炒房者贷款百万元甚至千万元炒房，现在大都被套牢，每月租金远不够还银行贷款。有的炒房者为了炒房赚钱，买了二三十套房，欠下了几千万元的银行贷款。 上海《东方早报》报道称，“2007第二十二届中国·上海房地产展示交易会”进入第三天的12月16日，星期天，展会现场依然没有出现热闹的场景，只有匆匆看客。在多重因素影响下，购房者心态已经发生明显变化。在网上的一项购房者调查中，越来越多的购房者倾向于暂缓买房计划。暂缓买房计划的比例目前达到了55.33%，并随着调查人数的增加有逐渐上升的趋势。尤其是，一向以“行业标杆”著称的万科最近突然全线降价，比市场预期下调了15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品。万科扯开了楼市降价的序幕后,中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。在当下的全国楼市中，这确实更让全国各大小开发商开始手忙脚乱。 另有媒体报道称，12月10日起，位于北京朝阳区奥运村的某楼盘2号楼整月特惠18800元/平方米，相比较月初公布的22500元/平方米的均价降低了3700元，相比10月底1号楼的开盘均价20000元/平方米降低了1200元。东五环外某项目售楼部“感恩月”，累算下来，购房可以打9.7折优惠，并可获赠1000-3000元的物业费。金都杭城一次性付款9.8折；A-Z Town 一次性付款可享受9.6折优惠，贷款可享受9.8折优惠；冠城·名敦道一次性付款9.8折优惠；建邦华府一次性付款9.7折优惠，银行按揭9.9折；合生国际花园岁末一次性付款每平米优惠500元，精选单元25000元/平米；天鹅湾一次性付款在打9.9折基础上再打9.6折，赠送SMEG或同档次极品家庭厨房电器，THE HOUSE国际花园一次性付款可享受9.6折优惠，一瓶凤图腾一次性付款9.5折优惠，新兴年代一次性付款9.8折优惠，燕莎·Class一次性9.8折……曾经一房难求、蜂拥排队抢房的盛况已经渐成过眼云烟，而多年来销声匿迹的诸如打折、赠送、特惠等变相降价现象，已经开始在目前的北京市场上普遍出现。北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月普通住宅开盘整体均价为12531元/平方米，环比10月份下降了3.9%。在房价连续飚涨10个月之后，一股打折滞销的寒流强烈刺激着楼市敏感的神经。根据目前的趋势分析，折扣优惠乃至直接降价促销还很可能在全国进一步蔓延，并进一步深化。全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，中国房地产行业并购数目和金额今年以来大幅上升。报告显示，今年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，而今年以来房地产业并购金额已经达到103亿美元，较去年全年的49亿美元翻了一番。 12月7日，上海世茂股份大股东世茂集团宣布，将与上海知名商业地产运营商弘基企业机构展开深度战略合作。不仅仅世茂股份，上海复地、天宸股份等知名房地产上市公司及其控股股东也纷纷加大对商业地产领域的投入和整合。 在目前房市实际情势背景下，可以预期的是，在2007年第六加息中，所同步使出的自2002年2月以来五年来首次下调了活期存款基准利率，政府的引导意图很明显，希望将活期存款引导至定期存款，改变消费者可随意支取活期存款进行消费的消费支付手段和消费支付习惯，抑制当前消费，抑制当前需求，防止当前需求因通货膨胀预期带来物价进一步全面上涨而扩大。同时，对房地产来说，虽然，本次加息以反通货膨胀的名义而来，为不增加消费者购房等消费的长期性负担，将五年期以上贷款基准利率保持不变。但是，不难看出，政府使用利率杠杆，通过全面需求得到抑制而降低整个未来预期，将一些因担心未来物价全面上涨进一步拉升房价进而急于买房提前释放需求的当前消费逼退。 另一方面，本次加息对房地产开发企业将造成一定的影响。在房地产开发中，除一些较长时间囤地外，一般的楼盘开发周期是1-3年。房地产开发企业，为来保证最合理地利用资金，尽可能减少贷款利息负担，所以，大部分房地产开发，在做楼盘项目开发时，往往主要考虑选择半年期到一年期短期贷款。也就是说，房地产行业的经常性贷款一般是5年以下、一年期左右为多的短期贷款。本次加息中，五年期以上利率不变，五年以下贷款利率均有不同程度上升，其中，相比与五年期以下的其他期限贷款利率上涨幅度均只有0.09%而言，半年期到一年期短期贷款利率的上涨幅度达到0.18%，是最大的。因此，这次加息，贷款利率上升，将使得不少房地产开发企业尤其是正在开发或准备开发楼盘的开发成本增大，考验房地产开发企业的资金实力。这将促使一些房地产开发企业加速楼盘开发速度，加速推盘上市销售产品的速度，加大市场供应。而目前，正值房市清淡期，市场观望气氛浓厚，消费者惜购，无疑会进一步驱使一些楼盘加大折扣优惠乃至直接降价促销，进而实际性地加速房价下降。 再则，本次加息会形成对短期购房投机套利者产生一定的打击。五年期以上利率不变，五年以下贷款利率上调，半年期到一年期的短期贷款利率的上涨幅度达到0.18%，将直接打击房地产市场上的短期投机行为，影响投机资本的积极性，改变短期投机回报预期，不但可能会使部分原本因通货膨胀预期而准备短期购房做投机套利的短期投机客放弃或减少购房计划，更可能促使部分原本准备继续持房的投机客加快放盘，趁早脱手，以减少利息成本支出，降低风险。这实际上也将影响房地产供求预期，影响到房地产走势预期。 因此，在系列调控政策的累积效应下，第六加息，因打击了整个通货膨胀预期，无疑将重创房地产价格可能因通货膨胀预期名义而回涨的房地产预期，将进一步促使早期扮演领涨物价角色、在物价上涨结构中很凸显的房价全面加速下降。在加息打击了通货膨胀预期的因素进一步驱动下，加上减少投机购房预期，加大企业快速推盘上市改变供求的预期，增加房地产开发企业折扣优惠甚至降价促销楼盘的预期，因此，房价下降趋势会被更强化。甚至，或真有在某些城市出现房价雪崩的可能。
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