进入1月来，海口商品房销售量较为平稳，据有关数据显示，4日-8日海口商品房日销售量均在40套左右浮动。销售量平稳的同时，销售均价似乎也没有大的起伏。2008年海口楼市销售价格涨幅高居全国首位，这是海口市民所始料不及的，许多市民在担忧高房价超出自己的购买极限的同时不禁犯疑，疯狂涨高的海口房价中究竟虚高的部分占多少？成本价究竟又是多少？

地价占成本价大部分

开发一个楼盘的费用细分为土地费用、前期费、建安费、附属配套费、公共基础设施费、管理销售财务费用、政府规费、土地增值利润税金，而概括起来即地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费四个方面。"地价当然是成本价的大头"，业内人士何女士在接受《证券导报》记者采访时表示。

据何女士介绍，海口地价有缓步上涨的趋势，但目前尚不明显。不过由于海口市各地段地价不一，拿地成本也不一致。但总体上开发商拿地的成本并不是很高，像海口2008年的两任"地王"新港和玉沙村，开发商拿到的价格是4784元/平方米和6141元/平方米，但算上容积率，楼面地价也不过1200元/平方米左右。

仅以海口市的中档楼盘为例，开发商拿的楼面地价一般都在1000元/平方米以下。如果将建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等费用算计一起，那么一套房子的成本价平均在1500元/平方米左右，最高的也不会超过2000元/平方米。在2002年时这个平均成本价可能仅为1200元/平方米左右，地价占成本价的一半以上。

建安成本费占去成本价相当一部分，但由于楼盘施工前开发商已与承建单位签定了合同，材料费用都已经进入了结算，因此，在签定合同之后，建材价格下降或上涨，对成本价已没有影响，仍可保持在预算范围内。不过另一位房地产界人士向《证券导报》记者表示。"2007年下半年、2008年初开工的楼盘，购买钢筋、水泥等建筑材料基本上都是拿到了最高价格，所以建筑成本还要考虑30%左右的涨价幅度。"

而其他配套建设费用、销售运营费等费用，何女士表示仅占很小一部分。但是，针对政策上不清晰的"灰色地带"，开发商可能会拿出一些费用进行'公关'，多增添了"隐性成本"，如果将这些"隐性成本"也算进去，这部分的费用才会占多一些。

当然由于各地段地价不一致，一些优质地段的高档住宅本身成本就能达到4000-5000元/平方米。

这样看起来，由于成本价中地价占了绝大部分，地价的上涨必然就会导致房价上涨，然而，地价和房价的关系就像"鸡生蛋还是蛋生鸡"这个问题一样，引人争论不休。

地价涨房价就涨？

"政府高价转让土地，开发商高价出售(房子)，房价能不高才怪！"海口一位网民在某网BBS中这样说到，记者注意到，持同样观点的网民不在少数，都认为是地价高了房价自然上涨。

一些开发商表示，由于土地成本的增加占整个房地产项目开发成本的比例很大，因此高额的地价必然会造成高房价。因为现在房屋的建安成本基本固定，其他营销手段、管理费用也相差无几，因此各个楼盘获得土地价格的高低则直接影响到将来楼盘的房价高低。

国内一些专家也肯定了地价涨决定房价涨的观点，地产商更是把这作为房价上涨的重要理由。业界有名的"大炮"任志强就曾言："任何进入商品房市场的土地都按土地现时公开成本或重估成本进行计价，因而土地涨价必然带来房价涨价。"

决定房价的还是需求

"地价涨房价就会涨的说法欠妥当"，在采访中，海南大学一位经济学教授表示，他认为，在市场经济条件下，房价的形成很复杂。有区位、环境、楼盘品质等房地产本身的因素，有房地产以外的因素，如居民收入水平、利率高低、税负高低、投资和交易成本等等。有经济的、政治的、社会的，甚至心理的因素，但无论高地价还是高房价，涨落的主要依据是需求，就是说最终起决定作用的还是供求关系。

一些业内人士表示，房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这是一个价格循环机制。由于影响房价和地价的因素非常复杂，价格循环机制的任一个环节都有可能受到这些因素外的其它因素的影响而首先启动，进而牵动其它环节。因此不能单纯地认为地价上涨就会引起房价上涨。可以说，房价和地价是互为联动的。

但也有业内人士认为，地价涨房价一般都跟着涨，但地价降下来却和房价关系不大，比方说,一个地段的楼盘4000元/平方米,这是因为有人愿意出这个价钱来买,与开发商多少钱拿到这块地是不存在经济逻辑关系的。开发商决不会因为地价便宜了,就降价卖3000元/平方米。

来源：证券导报