由于运营成本特别是土地成本上升,房地产企业的毛利率正逐年下降。3月26日,中国指数研究院等四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示,2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值为30.3%,较2008年下降了6.5个百分点。

报告指出,百强房地产企业毛利率下降有两大原因。其一是2008年市场销售不畅,不少企业进行了一些促销活动,拉低了2009年毛利率。其二是营业成本增速超过营业收入增速。据统计,百强企业营业成本增长达到53.1%,快过同期营业收入40.0%的增长率。

事实上,对此一些房地产龙头企业也已经意识到了。“随着房地产市场的不断发展和规范,行业集中度的逐渐提高及行业外大型企业大举介入房地产业,行业的竞争也日趋激烈。在多方因素的影响下,房地产行业的利润率从长期来看将有所下降。”保利地产在年报中如是说。

需要指出的是,百强企业的财务稳健性在提高。据统计,2009年百强企业预收账款均值达44.1亿元,与上年相比增长81.4%,是2005到2009年来增长幅度最大的一年。同时,2009年百强企业经营性现金流5年来首次转正,均值为6.9亿元,且截至去年底,现金流为正的百强企业已经达到81家,进一步体现了企业现金流改善状况。

“百强企业2009年预收账款的增长,在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额,为企业的稳健发展奠定了基础。”报告说。

然而,业内一位专家指出,从另一个层面来看,正是由于去年开发商“不差钱”,导致了今年土地市场的火爆,也导致短期内开发商没有下调的房价的压力。

另据统计,企业资产周转加快,百强企业2009年总资产周转率均值为0.38,较2008年变化不大;流动资产周转率均值由上年的0.40提高到0.47,周转速度加快对企业盈利能力起到增强作用。

并且,报告指出,百强企业存货周转率均值为0.56,较2008年有所上升,存货的消化速度加快,存货消化周期也由上年的106周下降到93周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长,以满足未来市场供应需要。

“上述数据从另一个侧面解释了,今年以来开发商为什么热于拿地,由此导致土地市场的火爆。”上述专家说。